Wer ein Gebäude errichten lässt und dabei auf Planungs- oder Überwachungsfehler seines Architekten stößt, steht häufig vor der Frage, in welcher Höhe sein Schadensersatzanspruch durchsetzbar ist. Das Oberlandesgericht (OLG) Celle hat mit Urteil vom 10.06.2026 (Az. 14 U 136/25) die aktuelle Rechtslage für Bauherren in einem zentralen Punkt weiter präzisiert und dabei die jüngste Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27.11.2025 (Az. VII ZR 112/24), über die wir in unserem Blogbeitrag vom 11.02.2026 berichtet haben, konsequent auf das Architektenrecht übertragen. Das Urteil ist abrufbar unter folgendem Link.
Zum Sachverhalt
Die Parteien stritten mit Klage und Widerklage über das restliche Honorar des klagenden Architekten sowie über Schadensersatzansprüche des beklagten Bauherrn. Der Architekt hatte das Grundstück an den Bauherrn veräußert und sich zugleich vertraglich verpflichtet, Grundleistungen für Gebäude-, Tragwerksplanung und Bauphysik zu den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu erbringen. Er erstellte die Planung, die Leistungsverzeichnisse und die Baugenehmigungsunterlagen; die Maurer- und Betonarbeiten führte ein gesondertes Bauunternehmen aus.
Im weiteren Verlauf traten massive Rissbildungen im Innen- und Außenmauerwerk des Gebäudes auf, die der Bauherr auf fehlerhaft unterlassene Dehnfugenplanung des Architekten zurückführte. Das Landgericht gab der Honorarklage statt und sprach dem Bauherrn auf die Widerklage Schadensersatz in Höhe von 38.065,13 Euro als zweckgebundenen, abrechnungspflichtigen Mangelbeseitigungsbetrag zu. Der Architekt legte Berufung ein. Das OLG Celle änderte das Urteil lediglich insoweit ab, als es die Umsatzsteuer wegen der Vorsteuerabzugsberechtigung des Bauherrn herausrechnete und den Widerklagebetrag auf 31.987,50 Euro herabsetzte. Im Übrigen wies das OLG die Berufung zurück.
Entscheidung des OLG
Das OLG Celle bestätigt zunächst, dass dem Bauherrn gegen den Architekten wegen bereits im Bauwerk verwirklichter Planungs- oder Überwachungsmängel kein Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB, sondern ein Schadensersatzanspruch aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB in Form eines zweckgebundenen und nachträglich abzurechnenden Vorfinanzierungsbetrags zusteht. Der Architekt schuldet keine unmittelbare Nachbesserung am Bauwerk; die Vorfinanzierungslast wird auf ihn überwälzt.
Die bedeutsamste Aussage der Entscheidung betrifft den Ausschluss des Abzugs „neu für alt”. Das OLG stellt klar, dass eine Vorteilsausgleichung wegen eines solchen Abzugs auch beim Vorfinanzierungsanspruch gegen den Architekten nicht in Betracht kommt. Zur Begründung führt der Senat aus, dass die Mangelbeseitigung nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses zugunsten des Bestellers und zu Lasten des Unternehmers führt. Mit der Mangelbeseitigung erfüllt der Architekt vielmehr seine Herstellungspflicht, und der Besteller erhält erstmals das von ihm beauftragte Werk. Die Vorteile, die entstehen können, weil die Mangelbeseitigung relativ spät erfolgt, haben keinen Bezug zum Synallagma des Werkvertrags.
Daneben entscheidet das Gericht, dass ein vom Bauherrn gegenüber dem Bauunternehmer einbehaltener Werklohn auf den Schadensersatzanspruch gegen den Architekten erst dann anzurechnen ist, wenn endgültig feststeht, dass dieser Einbehalt nicht mehr entrichtet werden muss. Solange die Auseinandersetzung mit dem Bauunternehmer noch offen ist, scheidet eine Anrechnung als Erfüllung aus. Hinsichtlich der sogenannten Sowiesokosten hält das OLG an einem engen Begriffsverständnis fest: Sowiesokosten sind nur solche Aufwendungen, um die das Werk bei ordnungsgemäßer Ausführung von vornherein teurer geworden wäre. Kosten, die als technisch notwendige Schadensbeseitigungsmaßnahme anfallen, sind nicht als Sowiesokosten zu qualifizieren.
Das OLG Celle überträgt ausdrücklich die Wertung des BGH-Urteils vom 27.11.2025 (Az. VII ZR 112/24) auf den Schadensersatzanspruch gegen den Architekten. In jener Entscheidung, über die wir in unserem Blogbeitrag vom 11.02.2026 berichtet haben, hatte der BGH klargestellt, dass eine Vorteilsausgleichung durch Abzug „neu für alt” für nach dem 01.01.2002 geschlossene Werkverträge nicht in Betracht kommt – auch dann nicht, wenn sich der Mangel erst relativ spät auswirkt und der Besteller bis dahin keine Gebrauchsnachteile hatte. Der BGH stützte dies auf die Funktion des Nacherfüllungsanspruchs als modifizierten Erfüllungsanspruch: Vorteile einer längeren Nutzungsdauer bilden keine Rechnungseinheit mit den Nacherfüllungskosten. Als Ausnahme verbleibt allein die Kürzung um Sowiesokosten; eine etwaige Mitverantwortung des Bestellers nach § 254 BGB hat der BGH dabei ausdrücklich offengelassen.
Das OLG Celle vollzieht nun den nächsten logischen Schritt und erweitert diese Rechtsprechung auf das Architektenrecht: Weil der zweckgebundene Vorfinanzierungsanspruch aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB in Struktur und Funktion dem Kostenvorschussanspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nachgebildet ist, rechtfertigt die enge Verwandtschaft beider Ansprüche einen vollständigen Gleichlauf.
Folgen für die Praxis
Für Bauherren bedeutet dies, dass ein Schadensersatzanspruch gegen den Architekten die realen Sanierungskosten vollständig abdeckt, soweit keine Sowiesokosten im engen Sinne vorliegen. Der Bauherr hat den erhaltenen Betrag zweckgebunden einzusetzen und gegenüber dem Architekten abzurechnen.
Für Architekten gilt es, auf sorgfältige Ermittlung und substantiierten Vortrag von Sowiesokosten sowie – in atypischen Konstellationen – eines Mitverschuldens des Bauherrn zu achten. Daneben bleibt eine gewissenhafte Dokumentation der Planungsleistung und die Erfüllung von Bedenkenhinweispflichten von zentraler Bedeutung, da die Haftungsrisiken nach der aktuellen Rechtsprechung ungekürzt und damit erheblich sind.
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Ihr Ansprechpartner: Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fritz Marx
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